关于开展海洋石油现场安全管理状况专项检查的通知
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关于开展海洋石油现场安全管理状况专项检查的通知
安监总司函海油字〔2005〕60号
关于开展海洋石油现场安全管理状况专项检查的通知
中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司、中国海洋石油总公司：
为贯彻安全生产法律法规，落实党中央、国务院有关安全生产的指示精神，加强海洋石油作业安全管理，经研究，拟定于2005年10－11月对海洋石油现场安全管理状况进行专项检查。现将有关事项通知如下：
一、检查内容
（一） 安全生产规章制度、安全生产责任制、HSE管理体系建立及落实情况；
（二） 建设项目执行安全生产"三同时"制度情况；
（三） 海洋石油专业设备检验与发证检验制度执行情况；
（四） 事故应急预案编制、演练和运行情况；
（五） 承包商作业责任划分与现场监督管理；
（六） 安全生产许可证办理情况。
二、检查方式
检查主要采取听汇报、查阅资料、现场抽查等方式。检查对象以现场作业单位为主，并抽查作业现场、作业过程和作业人员。必要时观摩现场应急演习。
三、 检查组成员
检查组由国家安全生产监督管理总局海洋石油作业安全办公室及其各分部、有关方面的专家组成。
四、 检查要求
（一） 请被检查单位为检查组成员提供必要劳动防护用品，提供陆岸到油田的交通工具，并准备汇报材料。
（二） 请海油分部、石化分部、中油分部统筹安排好其他工作，选派3－4人员参加检查。
具体行程另行通知。
联系人： 孙隆福
联系电话：010-64463038（兼传真）
二〇〇五年九月二十九日
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浦东新区劳动关系的发展趋势及对策研究
李凌云 姚岚秋
随着国有企业改革的深入进行，中小企业的蓬勃发展，外资企业的大量涌入，新区的劳动关系日趋多样化、复杂化，新问题、新矛盾层出不穷。而随着我国加入世界贸易组织，国内贸易政策的逐步统一，新区原有的开发开放的政策优势将逐步丧失。我们已经看到，与周边地区相比较，新区的土地和劳动力成本已不具优势。在这种情况下，研究和解决劳动关系中出现的新问题，调解劳资矛盾、和谐劳动关系，一方面能够稳定生产秩序、保障社会安全，另一方面也可以优化新区的投资环境，增强新区的综合竞争力，在国际化、现代化的挑战中立于不败之地。
从这一目的出发，我们以近年来新区的开发开放为研究背景，以大量详实的数据、资料为研究基础，以调查走访、座谈交流、资料分析为研究手段，以新区在劳动关系调整中遇到的新问题、新情况为研究对象，拟就了这份报告，以期对新区劳动关系的协调和稳定有所裨益。
一、当前新区劳动关系的新问题、新趋势
在当前的体制转轨时期，浦东新区也面临着国有企业改制及下岗职工进（出）再就业服务中心过程中潜在的问题和矛盾，国有企业、集体企业的劳动关系处于不稳定的状态。但浦东作为承担中央和地方政府对外开放政策的“先行先试”的试验田，与其他地区相比，外资企业多，民营企业多，中小企业多，新建企业多，由此决定了浦东新区的劳动关系在建立与运行上遇到了一些新问题，表现出与众不同的特征。从近年来新区的劳动仲裁和法院受理的劳动争议的情况即可深切感受到这一点。
随着劳动法的颁布实施及企业经营机制转换和劳动用工制度的改革的深入，随着新区改革开放的不断发展，新区的劳动争议案件数量呈明显上升趋势。案件涉及劳动者的人数也呈大幅增长势头。1993年，新区劳动争议仲裁立案受理的劳动争议案件仅为75件，《劳动法》颁布实行之初的1995年也仅为234件，1997年上升为378件，基本上翻了一番，而1999年的703年，则又翻了一番。2001年，上升到 1072件，比上年增加315件，增幅为41.6%。据浦东新区法院立案受理劳动争议案件，仅2001年该院受理的劳动争议案件即较2000年同比上升89.8%，而民事案件的同比上升仅为20.01%，劳动争议案件的增幅位居民事案件的前列。在仲裁和诉讼两的程序中表现为上诉多、申诉多、上访多。2001年仲裁结案的983件争议案件中不服裁决结果的近500件，人民法院受理的748件劳动争议案件中不愿调解或调解不成，判决结案的近80%，而判决案件中有近90%不服一审判决，提起上诉，不服二审判决提起申诉或到法院上访的，占法院接待上访人数的30%。上述只是通过仲裁、诉讼程序解决的劳动争议，还不包括大量由新区总工会、劳动监察大队、社区矛盾调解中心、外来劳动力管理所、各级信访部门通过调解和行政监察化解的争议。
从1993年至今的劳动争议案件统计数据看，浦东新区企业的劳动关系在建立和运行中遇到的问题主要有：
1、 转制国有企业矛盾依然突出
许多国有企业在转制过程中出现不规范操作。有些企业在没有经过职代会讨论的情况下，单方提出改制方案，而改制方案中有许多既不合法又不合理的内容。如企业强制性买断工龄。在“买断”过程中，职工的命运掌握在少数经营者手中，“去留之间”全凭与领导的关系。另外，买卖双方不具平等地位，价格多少，工人没有发言权，所以工人能拿到的常常大大低于法定的经济补偿金标准。企业效益不好，买断时工人所得甚少，会引起工人不满。企业效益好，减员以后企业效益更好，也会引起离开企业的工人不满，因此群体性事件相当多是在效益好的企业里发生的。一旦发生群体性事件，如果采取不当的管理办法，就会引发更大的争议。例如，拥有44年历史的张江高科电机厂由于连年亏损在2001年5月进行资产拍卖改制，而员工认为企业不符合改制条件，于是发生了停产、闭厂、集体上访的严重事件。据了解，引发时间的直接原因是对改制分流人员的补偿标准完全对老职工的利益考虑不够，员工不能接受，后经采取增发2年待工生活费等措施才平息了纠纷。
2、外资企业的劳动关系不稳定程度较高。
从1993年至今，外商投资企业劳动争议案件居高不下，占争议案件总数的近40%。以个别年份为例，涉及外资企业的劳动争议案件2000年为212件，2001年增长到424件，增幅达100%，占2001年案件总增量的67.3%，从一个侧面反映出新区外资企业（以中小型外资企业为主）的劳动关系不稳定的现状。另一方面，外商投资企业与境外企业派遣来的员工之间的关系，以及外国人擅自到外资企业打工和外国企业办事处没有经过对外服务公司擅自聘用职工而引发的单位与员工之间的关系，由于法律无明文规定，在实践中也处于不确定的状态，一旦发生争议，很难处理。从加入WTO后市场竞争导致国际化、全球化的发展趋势分析，在今后若干年内，新区类似的劳动争议案件将会继续增长。
3、征地农民工安置问题突出。
浦东开发产生了大量的征地农民工。法律法规没有明确规定对征地农民工安置的程序，在征地农民工安置就业过程中只能依据相关的政策逐步摸索，由于操作不规范，实践中暴露出大量的问题和矛盾。如劳动力的初始登记不真实，造成当事人不能享受社会保险待遇；安置协议签署的要求不严格，大量安置对象的签名由他人代签，以致引发争议；具体安置时规避法律，致使安置对象因单位违法而被牵连失业等。
过去大量征地人员由征地企业包下来、养起来的做法是与计划经济体制相适应的，随着市场经济体制的确立以及劳动制度的改革，这种违背经济规律的做法必然要向市场化的就业机制过渡。但在市场化就业的背景下，上述问题若处理不当，也会成为社会不稳定因素，引发大量的集体上访和集体争议，成为劳动关系处理工作的又一热点和难点。
4、外来务工人员与用工单位的劳务关系不稳定，劳资纠纷多。
浦东新区新建企业多，外来务工人员也多。与其他劳动者群体相比，外来务工人员处于更加弱势的地位，更容易受到侵害。在实践中，外来务工人员与劳务输出单位之间的关系，与实际用工单位之间的关系往往没有理顺，劳务合同、劳动合同也不健全。用工单位随意克扣工资、延长工时、发生工伤不负责任以及随意招用外来人员、不规范用工事情时有发生，工伤外来务工人员的管理处于混乱的状态。
浦东开发开放的速度越来越快，就会有越来越多的外来务工人员涌入新区就业，如果不能建立起符合外来人员管理特点的劳资关系协调机制，由此引发的劳资纠纷也逐年增多。
5、企业管理层与单位的纠纷增多，关系难以确定。
据统计，自1995年至今，新区企业高级技术、经营管理人员，甚至法定代表人与单位的劳动争议案所占的比例呈逐年上升趋势；部门经理以上的由2000年的6件上升到2001年的14件。管理层人员与单位之间的关系已由作为商事法的《公司法》明确规定，但二者又有劳动合同，二者之间是否存在具有人身从属关系的劳动合同关系难以认定。而法定代表人起诉自己的单位是否按劳动争议处理，理论界亦一直存有争议。高级管理人员的争议内容已从前几年传统的劳动合同、劳动报酬、社会保险、工伤待遇、等发展为涉及保护商业秘密、竞业限制、退工赔偿、提前退休、报销费用、劳务输出、住房基金等新的类别。
6、矛盾易激化，化解难度大，群体争议有大幅度上升趋势
劳动争议案件除集体争议和少数涉及管理人员的案件外，争议标的金额一般不大，有的甚至不涉及金钱给付。但是这类纠纷因为涉及劳动者的切身利益和尊严，也涉及用人单位的管理权威，往往相持不下，不易调解，稍有不妥就容易激化。另外，新区群体性劳动争议的上升趋势也非常明显，不断引起有关部门和社会各界的关注。2001年春节前新区劳动保障局处理群体性欠薪60件，长期拖欠社会保险金的区属企业有28家，不稳定因素长期存在。新区人民法院受理的集体劳动争议案件14起，同比增长133%。新区总工会在2001年间会同有关部门或单独处理的规模较大的群体性争议9件，最大的一起争议涉及2000多名员工。其中包括某些著名外资企业如上海飞利浦元件液晶显示系统有限公司2001年9月，2000多名员工因不满公司长期安排超时加班加点，工资待遇低，加班工资不按国家规定发放，并且不同意建立工会等问题而发生罢工。
由于上述问题涉及的劳动关系大多具有辐射面广、影响力大的特点，如果不能有效协调和解决，极易形成群体性争议大幅上涨的趋势，引发社会动荡。据统计，2001年新区法院受理的集体劳动争议案件14件，同比增长133%。新区总工会2001年9月至2002年2月，会同有关部门或单独处理的规模较大的群体性争议也有9件，最大的一起争议涉及2000多名职工，问题的严重性可见一斑。
二、新区劳动关系不稳定的原因剖析
新区在开发开放过程中遇到劳动关系上的新问题、新挑战，既有内因，也有外因，既有直接原因，也有深层次的体制上的因素。
从表面来看，外资企业劳动关系不稳定是由于浦东新区处于开发开放的最前沿，外商及港澳台投资企业、合资企业不断增加，外商不熟悉中国的国情，企业和劳动者运用法律手段进行自我保护的意识也相对较强的缘故。征地农民工安置问题突出是因为过去大量征地农民工由征地企业包下来、养起来，而随着市场经济体制的确立以及劳动制度的改革，这些企业和其他企业一样要面临产业结构调整、企业改制，征地农民工也无法回避待岗、下岗问题所致。外来务工人员与用工单位之间的纠纷不断，则是出于企业多形式用工、不规范用工，外来人员的依法维权意识不强的原因。另外，当前相应的劳动法规不完善，政策法规缺少衔接、相互冲突，社会保险制度不统一，“一裁二审”的纠纷解决机制缺乏科学性，仲裁及法院法律适用不统一等制度上的缺陷也是造成许多新矛盾接踵而来的直接诱因。
但从深层次上探究，新区企业劳动关系的不稳定其实根源于体制上的劳动关系协调机制的缺失与断裂。
劳动关系协调就是劳动权利义务的设定和维护，劳动关系协调的基本目的是既要保障双方的合法权益又要维持经济发展和社会稳定。劳动关系协调不但是和谐劳动关系、维护社会稳定不可取代的平衡仪、减压器，而且是促进政治、经济体制改革、提高城市综合竞争力的重要基础。劳动力市场的发展经验与现代工人运动史告诉我们，只有协调、才能使劳动关系当事人之间增加沟通，获取信息交流，达到最可能的利益平衡。
劳动关系具有层次性、系统性，涉及多方主体，牵扯多方利益，因此构建多层次的劳动关系协调机制就显得极为重要。劳动关系协调机制主要可分为内部机制和外部机制。前者是劳动争议发生的“第一道防线”，很多劳动争议都应是在这一阶段消化掉的，此时劳动争议还处在“隐形状态”。后者是劳动争议的“第二道防线”，此时是劳动争议经第一道防线过滤，浮出水面后的解决机制。新区的稳定劳动关系的机制之所以说不完善，其原因就是这两道防线没有发生作用。
就内部机制来说，其主要是劳动者、工会和雇主组织之间的互动或者说是博弈。但：
1、 相当部分企业或多或少存在违反和规避劳动法律法规的情况。其中有些企业是因为管理者缺乏劳动法方面的知识，而多数企业故意不执行或变相降低国家的本市规定的最低劳动标准，手段五花八门。许多企业在制定规章制度过程中很少甚至不听取工会、职工的意见，单方制定，强制执行。平时行政与职工、与工会缺乏沟通的载体，没有建立固定的机制。发生矛盾后，许多企业态度强硬，完全没有经过企业内部的协商来化解矛盾，而是放任劳动争议的发生。
2、 新区企业工会的作用远远没有得到发挥。企业工会作为基层组织，了解用人单位和劳动者的情况，在协调劳动关系方面，尤其是集体劳动关系方面，具有不可替代的作用。虽然企业工会客观上作了大量工作，但在新区法院受理的劳动争议案件中，近90%的案件在纠纷发生后没有工会的协调，甚至很多企业没有设立工会，即使设立工会的，有些却成为企业的管理机构，完全听命于企业，而没有真正成为代表职工利益的组织，使得企业行政与职工缺少沟通的载体，没有建立固定的沟通机制。
3、 新区的雇主组织的职能也很不到位，它们往往把自己定位于替代政府的“二政府”，几乎不涉及劳动关系协调。劳动关系协调的内部机制处在瘫痪状态。
外部机制即调解、仲裁、诉讼和监察等也没有很好地发挥作用：
1、现行的调解制度过于“企业化”。企业内的劳动争议调解委员会由于受雇于雇主，经济上不自由且缺乏权威，调解工作很难公正开展，协调作用几近丧失。而劳动者对于企业内部调解已经抱以非常不信任的态度，出现纠纷的苗头或者发生争议后，也不会主动找企业内部调解委员会来解决。
2、仲裁制度过于“诉讼化”、“复杂化”。我国现行的劳动争议仲裁制度是以司法制度为蓝本建立起来的，实行“一裁两审”的强制仲裁制度，存在严重的诉讼化倾向。究其原因主要有三：一是劳动仲裁缺乏自身的特点，仲裁庭的组成没有真正体现“三方原则”。虽然法律规定仲裁庭由企业、工会和劳动行政部门的三方代表参加，但是实践中企业和工会的代表常常由于各种因素无法召集，现行的仲裁庭组成人员基本上是由劳动行政部门充当。二是劳动局与法院对同一法律法规产生不同的理解，在司法实践中使用不同的口径。由于法院可以纠正仲裁的错误，但是法院如果犯错却无人纠正，使仲裁不得不向法院看齐。
3、法院司法不规范，过于“随意”。 这一方面是因为许多新型劳动争议案件缺乏相应的法律依据，法规之间相互脱节。同时，在实践中又存在大量在劳动用工体制改革过程中的政策性规定，如下岗、协保等没有相应的法律法规来调整，因此，法院只能根据公平的原则来判决。另一方面也与仲裁及法院的各自为政、法律适用不统一有关。在这种情况下，法院作为劳动争议的最后解决手段、劳动关系的最终裁判者，如果法院的自由裁量权过大或者僵化地适用法律的规定，出现所谓“一边倒”的倾向，将不利于劳动关系的稳定与当事人利益的最大化，甚至干预企业自主的经营管理，使劳动关系丧失应有的活力。这与劳动关系协调的初衷也是背道而驰的。
4、 劳动监察的力度还需要进一步加强。近几年来，2002年上半年18个区县的劳动监察案件只占新区监察数量的三分之二。虽然劳动监察的力度不断加强，劳动监察的执法水平也不断提高，但监察不力的现象还有一定程度的存在。主要表现在一是许多企业还大量存在着违反法律、侵犯劳动者合法权益的现象，但是由于劳动监察人员数量的劳动行政部门在劳动合同鉴定上的作用没有充分发挥出来。劳动行政部门仅从形式上对于劳动合同予以审查，但对其中是否存在侵犯劳动者合法权益、约定不明、文字有企业的内容不予审查，为日后产生纠纷留下隐患。二是对于用人单位克扣、拖欠加班工资且隐瞒相关证据时，行使法律所赋予的调查取证权的力度不够。这样不仅不能作出对用人单位罚款并支付劳动者工资及赔偿金的行政裁决，而且即使劳动者提起劳动争议仲裁，也因无法举证而败诉。三是对于企业资不抵债、经营困难而处于瘫痪时，企业投资方往往听之任之，劳动行政部门对此也不能主动干涉，或者企业故意搞“两块牌子、一套班子”，通过变换企业名称来逃避劳动行政部门的监察。劳动者为追索工资、办理退工手续而大规模的集体上访、申诉、诉讼，而因企业不到庭，事实难以查清，给争议的解决带来困难。
5、信访部门处理问题缺乏原则，带来负面效应。许多劳动者在发生劳动争议后不走正常的仲裁、诉讼程序，或者经过仲裁、诉讼程序后不满裁决或判决结果，或者仲裁诉讼与信访双管齐下，当事人同时或分别向有关部门重复上访的占75%，经常引发群体矛盾不断发生。部分案件当事人还采取围哄政府机关、堵塞交通、请愿示威等方式要求解决自身利益，造成一定社会影响及行业、区域的相互效应，引发不安定因素。正是面对这种十分棘手的情况，有些部门就对劳动者进行“法外施恩”，搞“体外循环”，尤其在重大事件的重大时刻，往往不按法律办事，甚至已经有法院判决的情况下，推翻判决另搞一套，负面影响很大。这些做法其实变相鼓励劳动者不按正常的司法程序解决劳动争议，虽然一件争议通过非司法途径解决了，但是可能带来更多的争议。
除内外部机制弱化外，社会架构不全，缺乏综合协调机制也是新区劳动关系混乱的一个重要原因。目前，劳动关系的社会协调架构不全，企业调解、行政仲裁与司法诉讼各部门自行其事，缺乏综合协调机制，社会有限的协调资源不能得到有效整合，社会协调原则不能相对统一，社会应急处理措施缺乏规范，社会协调功能不能完整体现，影响了劳动关系的和谐发展。
三、完善浦东新区劳动关系机制的法律及政策建议
为了解决现存的问题，引导新区的劳动关系朝健康的方向发展， 避免新的不稳定因素出现，在我国现行劳动法规政策无法及时完善的情况下，针对新区劳动关系的普遍性问题，首先可以通过改善相关部门的工作，完善多方协调机制来解决。
就完善劳动关系协调的内部机制而言，应该从两个方面着手：
一是企业内部建立完善的劳动管理制度，形成良好的沟通渠道。
河南省洛阳市人民政府
洛阳市物业管理办法
（洛阳市人民政府令第58号 2002年5月1日）
第一条 为实施《河南省物业管理条例》（以下简称《省物业条例》），规范物业管理行为，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发企业建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，应当逐步实行物业管理。
第三条 市房产管理部门负责全市物业管理的组织、协调、指导和监督工作。
县（市）、吉利区房产管理部门负责本辖区物业管理工作，接受市房产管理部门的业务指导和监督。
建设、规划、公安、工商、物价、园林、公用事业等部门按照各自职责，共同做好物业管理区域内的有关工作。
第四条 开发建设单位在新建物业时，应当建设物业管理配套设施，制定前期物业管理方案。前期物业管理方案应当报房产管理部门备案。物业建成后，房产管理部门应当对物业管理配套设施进行验收。
第五条 建设单位应当按物业总建筑面积2‰至4‰的比例提供业主自治监督和物业管理用房（最低不得少于50平方米），其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。
第六条 业主的权利和义务，业主大会及业主委员会的组成和职责，按《省物业条例》第二章的规定执行。
新建住宅区入住率未达到50％之前，由开发建设单位代行业主委员会的职责。
第七条 业主委员会应当自业主大会选举产生之日起30日内，持下列材料到房产管理部门办理登记备案手续：
（一）业主委员会名称、住所、所辖区域范围；
（二）业主委员会成员名单及有效身份证明；
（三）业主大会参加人员及选举情况；
（四）业主委员会章程。
房产管理部门应当在受理备案之日起15个工作日内完成审查工作，对符合《省物业条例》和本办法规定的，核发备案证书；对不符合《省物业条例》和本办法规定的，书面通知其依法重新选举。
第八条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：
（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；
（二）单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）工程质量验收资料及质量保证协议；
（六）物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；
（七）房屋使用说明书和质量保证书；
（八）物业综合验收资料；
（九）其他应当移交的资料。
房产管理部门应当对移交工作进行监督、指导。
第九条 物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和管理制度，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
（三）有符合相应资质等级规定的注册资金；
（四）有符合国家规定的财务管理制度；
（五）有健全的房屋管理、养护、维修等物业管理措施。
第十条 实行物业管理企业资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度。
具备第九条规定条件的物业管理企业，应当向房产管理部门申领《物业管理企业资质等级证书》，并依法办理登记注册手续。
本市以外的物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产管理部门备案。
第十一条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。
业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同的内容应当符合《省物业条例》第三十三条的规定。
选聘物业管理企业，应当以公开招标方式为主，在房产管理部门指导下进行。在一个物业管理区域内，应当委托一个物业管理企业进行管理服务。
物业管理服务合同和前期物业管理服务协议，应当报房产管理部门备案。
第十二条 物业管理服务费的收取及标准，按《省物业条例》第三十六条、第三十七条的规定执行。
物业管理企业可以为业主或者使用人提供物业管理服务合同约定以外的专项特约服务，服务费用由物业管理企业与业主或者使用人协商确定。
第十三条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暧、通讯等单位应当直接向每一位业主收取费用。
物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订代收合同，载明代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，在扣除物业管理企业代办费用后，存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
第十五条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施、设备维修基金（以下简称维修基金）。
维修基金按以下规定缴纳：
（一）出售公有住房时，售房单位按多层住宅（7层及其以下）售房款的20％、高层住宅（8层及其以上）售房款的30％缴纳；购房人按购房款的2％缴纳。
（二）房地产开发企业建设的商品房（含经济适用房），开发商按照房屋建设总投资的1％至2％缴纳；购房人按购房款的2％至3％缴纳。
维修基金存入房产管理部门指定帐户，专款专用。
第十六条 业主委员会成立前，可由售房单位或者售房单位委托的管理单位提出维修基金使用计划，经房产管理部门审核后划拨。
业主委员会成立后，由物业管理企业提出维修基金年度使用计划，经业主委员会审定，报房产管理部门审核后划拨。业主委员会应当对维修基金的使用进行监督。
第十七条 建设单位未按规定提供物业管理服务用房的，由房产管理部门责令其限期补建。逾期未补建的，应当缴纳补建总价款，由业主委员会组织补建；按规划不能补建的，由建设单位与业主委员会协商以其他方式等价补偿，并可处以1万元以下罚款。
建设单位未按规定移交物业管理所需资料的，由房产管理部门责令其限期移交，并可处以2000元以上5000元以下罚款。
第十八条 业主、使用人违法装修房屋以及有其他损害公用设施、设备行为的，物业管理企业应当及时制止，并向有关主管部门举报。建设、规划、房产等主管部门可以依法对违法行为人予以行政处罚。
业主、使用人未按期缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以书面通知其限期缴纳，并可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不缴纳的，物业管理企业也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
建设单位、业主不按规定缴纳物业维修基金的，业主委员会可以书面通知其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，业主委员会也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第十九条 物业管理企业违反《省物业条例》和本办法规定，有下列行为之一的，业主委员会可按合同约定追究其违约责任，房产管理部门可对其予以警告、责令限期改正、降低其资质等级、直至吊销资质证书，并可处以2000元以上1万元以下的罚款：
（一）对房屋及其共用部位和设施、设备维修不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地，以及改变房地产和公用设施用途的；
（四）不履行物业管理服务合同及法律、法规、规章规定义务的；
（五）未取得物业管理企业资质证书或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的。
第二十条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，可以通过协商解决或者申请房产管理部门进行调解，也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出具体行政行为的房产管理部门申请人民法院强制执行。
第二十一条 房产管理部门及其工作人员未按《省物业条例》和本办法履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究主管人员和其他有关人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本办法自2002年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府发布的《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。
李凌云 姚岚秋
随着国有企业改革的深入进行，中小企业的蓬勃发展，外资企业的大量涌入，新区的劳动关系日趋多样化、复杂化，新问题、新矛盾层出不穷。而随着我国加入世界贸易组织，国内贸易政策的逐步统一，新区原有的开发开放的政策优势将逐步丧失。我们已经看到，与周边地区相比较，新区的土地和劳动力成本已不具优势。在这种情况下，研究和解决劳动关系中出现的新问题，调解劳资矛盾、和谐劳动关系，一方面能够稳定生产秩序、保障社会安全，另一方面也可以优化新区的投资环境，增强新区的综合竞争力，在国际化、现代化的挑战中立于不败之地。
从这一目的出发，我们以近年来新区的开发开放为研究背景，以大量详实的数据、资料为研究基础，以调查走访、座谈交流、资料分析为研究手段，以新区在劳动关系调整中遇到的新问题、新情况为研究对象，拟就了这份报告，以期对新区劳动关系的协调和稳定有所裨益。
一、当前新区劳动关系的新问题、新趋势
在当前的体制转轨时期，浦东新区也面临着国有企业改制及下岗职工进（出）再就业服务中心过程中潜在的问题和矛盾，国有企业、集体企业的劳动关系处于不稳定的状态。但浦东作为承担中央和地方政府对外开放政策的“先行先试”的试验田，与其他地区相比，外资企业多，民营企业多，中小企业多，新建企业多，由此决定了浦东新区的劳动关系在建立与运行上遇到了一些新问题，表现出与众不同的特征。从近年来新区的劳动仲裁和法院受理的劳动争议的情况即可深切感受到这一点。
随着劳动法的颁布实施及企业经营机制转换和劳动用工制度的改革的深入，随着新区改革开放的不断发展，新区的劳动争议案件数量呈明显上升趋势。案件涉及劳动者的人数也呈大幅增长势头。1993年，新区劳动争议仲裁立案受理的劳动争议案件仅为75件，《劳动法》颁布实行之初的1995年也仅为234件，1997年上升为378件，基本上翻了一番，而1999年的703年，则又翻了一番。2001年，上升到 1072件，比上年增加315件，增幅为41.6%。据浦东新区法院立案受理劳动争议案件，仅2001年该院受理的劳动争议案件即较2000年同比上升89.8%，而民事案件的同比上升仅为20.01%，劳动争议案件的增幅位居民事案件的前列。在仲裁和诉讼两的程序中表现为上诉多、申诉多、上访多。2001年仲裁结案的983件争议案件中不服裁决结果的近500件，人民法院受理的748件劳动争议案件中不愿调解或调解不成，判决结案的近80%，而判决案件中有近90%不服一审判决，提起上诉，不服二审判决提起申诉或到法院上访的，占法院接待上访人数的30%。上述只是通过仲裁、诉讼程序解决的劳动争议，还不包括大量由新区总工会、劳动监察大队、社区矛盾调解中心、外来劳动力管理所、各级信访部门通过调解和行政监察化解的争议。
从1993年至今的劳动争议案件统计数据看，浦东新区企业的劳动关系在建立和运行中遇到的问题主要有：
1、 转制国有企业矛盾依然突出
许多国有企业在转制过程中出现不规范操作。有些企业在没有经过职代会讨论的情况下，单方提出改制方案，而改制方案中有许多既不合法又不合理的内容。如企业强制性买断工龄。在“买断”过程中，职工的命运掌握在少数经营者手中，“去留之间”全凭与领导的关系。另外，买卖双方不具平等地位，价格多少，工人没有发言权，所以工人能拿到的常常大大低于法定的经济补偿金标准。企业效益不好，买断时工人所得甚少，会引起工人不满。企业效益好，减员以后企业效益更好，也会引起离开企业的工人不满，因此群体性事件相当多是在效益好的企业里发生的。一旦发生群体性事件，如果采取不当的管理办法，就会引发更大的争议。例如，拥有44年历史的张江高科电机厂由于连年亏损在2001年5月进行资产拍卖改制，而员工认为企业不符合改制条件，于是发生了停产、闭厂、集体上访的严重事件。据了解，引发时间的直接原因是对改制分流人员的补偿标准完全对老职工的利益考虑不够，员工不能接受，后经采取增发2年待工生活费等措施才平息了纠纷。
2、外资企业的劳动关系不稳定程度较高。
从1993年至今，外商投资企业劳动争议案件居高不下，占争议案件总数的近40%。以个别年份为例，涉及外资企业的劳动争议案件2000年为212件，2001年增长到424件，增幅达100%，占2001年案件总增量的67.3%，从一个侧面反映出新区外资企业（以中小型外资企业为主）的劳动关系不稳定的现状。另一方面，外商投资企业与境外企业派遣来的员工之间的关系，以及外国人擅自到外资企业打工和外国企业办事处没有经过对外服务公司擅自聘用职工而引发的单位与员工之间的关系，由于法律无明文规定，在实践中也处于不确定的状态，一旦发生争议，很难处理。从加入WTO后市场竞争导致国际化、全球化的发展趋势分析，在今后若干年内，新区类似的劳动争议案件将会继续增长。
3、征地农民工安置问题突出。
浦东开发产生了大量的征地农民工。法律法规没有明确规定对征地农民工安置的程序，在征地农民工安置就业过程中只能依据相关的政策逐步摸索，由于操作不规范，实践中暴露出大量的问题和矛盾。如劳动力的初始登记不真实，造成当事人不能享受社会保险待遇；安置协议签署的要求不严格，大量安置对象的签名由他人代签，以致引发争议；具体安置时规避法律，致使安置对象因单位违法而被牵连失业等。
过去大量征地人员由征地企业包下来、养起来的做法是与计划经济体制相适应的，随着市场经济体制的确立以及劳动制度的改革，这种违背经济规律的做法必然要向市场化的就业机制过渡。但在市场化就业的背景下，上述问题若处理不当，也会成为社会不稳定因素，引发大量的集体上访和集体争议，成为劳动关系处理工作的又一热点和难点。
4、外来务工人员与用工单位的劳务关系不稳定，劳资纠纷多。
浦东新区新建企业多，外来务工人员也多。与其他劳动者群体相比，外来务工人员处于更加弱势的地位，更容易受到侵害。在实践中，外来务工人员与劳务输出单位之间的关系，与实际用工单位之间的关系往往没有理顺，劳务合同、劳动合同也不健全。用工单位随意克扣工资、延长工时、发生工伤不负责任以及随意招用外来人员、不规范用工事情时有发生，工伤外来务工人员的管理处于混乱的状态。
浦东开发开放的速度越来越快，就会有越来越多的外来务工人员涌入新区就业，如果不能建立起符合外来人员管理特点的劳资关系协调机制，由此引发的劳资纠纷也逐年增多。
5、企业管理层与单位的纠纷增多，关系难以确定。
据统计，自1995年至今，新区企业高级技术、经营管理人员，甚至法定代表人与单位的劳动争议案所占的比例呈逐年上升趋势；部门经理以上的由2000年的6件上升到2001年的14件。管理层人员与单位之间的关系已由作为商事法的《公司法》明确规定，但二者又有劳动合同，二者之间是否存在具有人身从属关系的劳动合同关系难以认定。而法定代表人起诉自己的单位是否按劳动争议处理，理论界亦一直存有争议。高级管理人员的争议内容已从前几年传统的劳动合同、劳动报酬、社会保险、工伤待遇、等发展为涉及保护商业秘密、竞业限制、退工赔偿、提前退休、报销费用、劳务输出、住房基金等新的类别。
6、矛盾易激化，化解难度大，群体争议有大幅度上升趋势
劳动争议案件除集体争议和少数涉及管理人员的案件外，争议标的金额一般不大，有的甚至不涉及金钱给付。但是这类纠纷因为涉及劳动者的切身利益和尊严，也涉及用人单位的管理权威，往往相持不下，不易调解，稍有不妥就容易激化。另外，新区群体性劳动争议的上升趋势也非常明显，不断引起有关部门和社会各界的关注。2001年春节前新区劳动保障局处理群体性欠薪60件，长期拖欠社会保险金的区属企业有28家，不稳定因素长期存在。新区人民法院受理的集体劳动争议案件14起，同比增长133%。新区总工会在2001年间会同有关部门或单独处理的规模较大的群体性争议9件，最大的一起争议涉及2000多名员工。其中包括某些著名外资企业如上海飞利浦元件液晶显示系统有限公司2001年9月，2000多名员工因不满公司长期安排超时加班加点，工资待遇低，加班工资不按国家规定发放，并且不同意建立工会等问题而发生罢工。
由于上述问题涉及的劳动关系大多具有辐射面广、影响力大的特点，如果不能有效协调和解决，极易形成群体性争议大幅上涨的趋势，引发社会动荡。据统计，2001年新区法院受理的集体劳动争议案件14件，同比增长133%。新区总工会2001年9月至2002年2月，会同有关部门或单独处理的规模较大的群体性争议也有9件，最大的一起争议涉及2000多名职工，问题的严重性可见一斑。
二、新区劳动关系不稳定的原因剖析
新区在开发开放过程中遇到劳动关系上的新问题、新挑战，既有内因，也有外因，既有直接原因，也有深层次的体制上的因素。
从表面来看，外资企业劳动关系不稳定是由于浦东新区处于开发开放的最前沿，外商及港澳台投资企业、合资企业不断增加，外商不熟悉中国的国情，企业和劳动者运用法律手段进行自我保护的意识也相对较强的缘故。征地农民工安置问题突出是因为过去大量征地农民工由征地企业包下来、养起来，而随着市场经济体制的确立以及劳动制度的改革，这些企业和其他企业一样要面临产业结构调整、企业改制，征地农民工也无法回避待岗、下岗问题所致。外来务工人员与用工单位之间的纠纷不断，则是出于企业多形式用工、不规范用工，外来人员的依法维权意识不强的原因。另外，当前相应的劳动法规不完善，政策法规缺少衔接、相互冲突，社会保险制度不统一，“一裁二审”的纠纷解决机制缺乏科学性，仲裁及法院法律适用不统一等制度上的缺陷也是造成许多新矛盾接踵而来的直接诱因。
但从深层次上探究，新区企业劳动关系的不稳定其实根源于体制上的劳动关系协调机制的缺失与断裂。
劳动关系协调就是劳动权利义务的设定和维护，劳动关系协调的基本目的是既要保障双方的合法权益又要维持经济发展和社会稳定。劳动关系协调不但是和谐劳动关系、维护社会稳定不可取代的平衡仪、减压器，而且是促进政治、经济体制改革、提高城市综合竞争力的重要基础。劳动力市场的发展经验与现代工人运动史告诉我们，只有协调、才能使劳动关系当事人之间增加沟通，获取信息交流，达到最可能的利益平衡。
劳动关系具有层次性、系统性，涉及多方主体，牵扯多方利益，因此构建多层次的劳动关系协调机制就显得极为重要。劳动关系协调机制主要可分为内部机制和外部机制。前者是劳动争议发生的“第一道防线”，很多劳动争议都应是在这一阶段消化掉的，此时劳动争议还处在“隐形状态”。后者是劳动争议的“第二道防线”，此时是劳动争议经第一道防线过滤，浮出水面后的解决机制。新区的稳定劳动关系的机制之所以说不完善，其原因就是这两道防线没有发生作用。
就内部机制来说，其主要是劳动者、工会和雇主组织之间的互动或者说是博弈。但：
1、 相当部分企业或多或少存在违反和规避劳动法律法规的情况。其中有些企业是因为管理者缺乏劳动法方面的知识，而多数企业故意不执行或变相降低国家的本市规定的最低劳动标准，手段五花八门。许多企业在制定规章制度过程中很少甚至不听取工会、职工的意见，单方制定，强制执行。平时行政与职工、与工会缺乏沟通的载体，没有建立固定的机制。发生矛盾后，许多企业态度强硬，完全没有经过企业内部的协商来化解矛盾，而是放任劳动争议的发生。
2、 新区企业工会的作用远远没有得到发挥。企业工会作为基层组织，了解用人单位和劳动者的情况，在协调劳动关系方面，尤其是集体劳动关系方面，具有不可替代的作用。虽然企业工会客观上作了大量工作，但在新区法院受理的劳动争议案件中，近90%的案件在纠纷发生后没有工会的协调，甚至很多企业没有设立工会，即使设立工会的，有些却成为企业的管理机构，完全听命于企业，而没有真正成为代表职工利益的组织，使得企业行政与职工缺少沟通的载体，没有建立固定的沟通机制。
3、 新区的雇主组织的职能也很不到位，它们往往把自己定位于替代政府的“二政府”，几乎不涉及劳动关系协调。劳动关系协调的内部机制处在瘫痪状态。
外部机制即调解、仲裁、诉讼和监察等也没有很好地发挥作用：
1、现行的调解制度过于“企业化”。企业内的劳动争议调解委员会由于受雇于雇主，经济上不自由且缺乏权威，调解工作很难公正开展，协调作用几近丧失。而劳动者对于企业内部调解已经抱以非常不信任的态度，出现纠纷的苗头或者发生争议后，也不会主动找企业内部调解委员会来解决。
2、仲裁制度过于“诉讼化”、“复杂化”。我国现行的劳动争议仲裁制度是以司法制度为蓝本建立起来的，实行“一裁两审”的强制仲裁制度，存在严重的诉讼化倾向。究其原因主要有三：一是劳动仲裁缺乏自身的特点，仲裁庭的组成没有真正体现“三方原则”。虽然法律规定仲裁庭由企业、工会和劳动行政部门的三方代表参加，但是实践中企业和工会的代表常常由于各种因素无法召集，现行的仲裁庭组成人员基本上是由劳动行政部门充当。二是劳动局与法院对同一法律法规产生不同的理解，在司法实践中使用不同的口径。由于法院可以纠正仲裁的错误，但是法院如果犯错却无人纠正，使仲裁不得不向法院看齐。
3、法院司法不规范，过于“随意”。 这一方面是因为许多新型劳动争议案件缺乏相应的法律依据，法规之间相互脱节。同时，在实践中又存在大量在劳动用工体制改革过程中的政策性规定，如下岗、协保等没有相应的法律法规来调整，因此，法院只能根据公平的原则来判决。另一方面也与仲裁及法院的各自为政、法律适用不统一有关。在这种情况下，法院作为劳动争议的最后解决手段、劳动关系的最终裁判者，如果法院的自由裁量权过大或者僵化地适用法律的规定，出现所谓“一边倒”的倾向，将不利于劳动关系的稳定与当事人利益的最大化，甚至干预企业自主的经营管理，使劳动关系丧失应有的活力。这与劳动关系协调的初衷也是背道而驰的。
4、 劳动监察的力度还需要进一步加强。近几年来，2002年上半年18个区县的劳动监察案件只占新区监察数量的三分之二。虽然劳动监察的力度不断加强，劳动监察的执法水平也不断提高，但监察不力的现象还有一定程度的存在。主要表现在一是许多企业还大量存在着违反法律、侵犯劳动者合法权益的现象，但是由于劳动监察人员数量的劳动行政部门在劳动合同鉴定上的作用没有充分发挥出来。劳动行政部门仅从形式上对于劳动合同予以审查，但对其中是否存在侵犯劳动者合法权益、约定不明、文字有企业的内容不予审查，为日后产生纠纷留下隐患。二是对于用人单位克扣、拖欠加班工资且隐瞒相关证据时，行使法律所赋予的调查取证权的力度不够。这样不仅不能作出对用人单位罚款并支付劳动者工资及赔偿金的行政裁决，而且即使劳动者提起劳动争议仲裁，也因无法举证而败诉。三是对于企业资不抵债、经营困难而处于瘫痪时，企业投资方往往听之任之，劳动行政部门对此也不能主动干涉，或者企业故意搞“两块牌子、一套班子”，通过变换企业名称来逃避劳动行政部门的监察。劳动者为追索工资、办理退工手续而大规模的集体上访、申诉、诉讼，而因企业不到庭，事实难以查清，给争议的解决带来困难。
5、信访部门处理问题缺乏原则，带来负面效应。许多劳动者在发生劳动争议后不走正常的仲裁、诉讼程序，或者经过仲裁、诉讼程序后不满裁决或判决结果，或者仲裁诉讼与信访双管齐下，当事人同时或分别向有关部门重复上访的占75%，经常引发群体矛盾不断发生。部分案件当事人还采取围哄政府机关、堵塞交通、请愿示威等方式要求解决自身利益，造成一定社会影响及行业、区域的相互效应，引发不安定因素。正是面对这种十分棘手的情况，有些部门就对劳动者进行“法外施恩”，搞“体外循环”，尤其在重大事件的重大时刻，往往不按法律办事，甚至已经有法院判决的情况下，推翻判决另搞一套，负面影响很大。这些做法其实变相鼓励劳动者不按正常的司法程序解决劳动争议，虽然一件争议通过非司法途径解决了，但是可能带来更多的争议。
除内外部机制弱化外，社会架构不全，缺乏综合协调机制也是新区劳动关系混乱的一个重要原因。目前，劳动关系的社会协调架构不全，企业调解、行政仲裁与司法诉讼各部门自行其事，缺乏综合协调机制，社会有限的协调资源不能得到有效整合，社会协调原则不能相对统一，社会应急处理措施缺乏规范，社会协调功能不能完整体现，影响了劳动关系的和谐发展。
三、完善浦东新区劳动关系机制的法律及政策建议
为了解决现存的问题，引导新区的劳动关系朝健康的方向发展， 避免新的不稳定因素出现，在我国现行劳动法规政策无法及时完善的情况下，针对新区劳动关系的普遍性问题，首先可以通过改善相关部门的工作，完善多方协调机制来解决。
就完善劳动关系协调的内部机制而言，应该从两个方面着手：
一是企业内部建立完善的劳动管理制度，形成良好的沟通渠道。
洛阳市物业管理办法
洛阳市物业管理办法
（洛阳市人民政府令第58号 2002年5月1日）
第一条 为实施《河南省物业管理条例》（以下简称《省物业条例》），规范物业管理行为，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发企业建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，应当逐步实行物业管理。
第三条 市房产管理部门负责全市物业管理的组织、协调、指导和监督工作。
县（市）、吉利区房产管理部门负责本辖区物业管理工作，接受市房产管理部门的业务指导和监督。
建设、规划、公安、工商、物价、园林、公用事业等部门按照各自职责，共同做好物业管理区域内的有关工作。
第四条 开发建设单位在新建物业时，应当建设物业管理配套设施，制定前期物业管理方案。前期物业管理方案应当报房产管理部门备案。物业建成后，房产管理部门应当对物业管理配套设施进行验收。
第五条 建设单位应当按物业总建筑面积2‰至4‰的比例提供业主自治监督和物业管理用房（最低不得少于50平方米），其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。
第六条 业主的权利和义务，业主大会及业主委员会的组成和职责，按《省物业条例》第二章的规定执行。
新建住宅区入住率未达到50％之前，由开发建设单位代行业主委员会的职责。
第七条 业主委员会应当自业主大会选举产生之日起30日内，持下列材料到房产管理部门办理登记备案手续：
（一）业主委员会名称、住所、所辖区域范围；
（二）业主委员会成员名单及有效身份证明；
（三）业主大会参加人员及选举情况；
（四）业主委员会章程。
房产管理部门应当在受理备案之日起15个工作日内完成审查工作，对符合《省物业条例》和本办法规定的，核发备案证书；对不符合《省物业条例》和本办法规定的，书面通知其依法重新选举。
第八条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：
（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；
（二）单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）工程质量验收资料及质量保证协议；
（六）物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；
（七）房屋使用说明书和质量保证书；
（八）物业综合验收资料；
（九）其他应当移交的资料。
房产管理部门应当对移交工作进行监督、指导。
第九条 物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和管理制度，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
（三）有符合相应资质等级规定的注册资金；
（四）有符合国家规定的财务管理制度；
（五）有健全的房屋管理、养护、维修等物业管理措施。
第十条 实行物业管理企业资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度。
具备第九条规定条件的物业管理企业，应当向房产管理部门申领《物业管理企业资质等级证书》，并依法办理登记注册手续。
本市以外的物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产管理部门备案。
第十一条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。
业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同的内容应当符合《省物业条例》第三十三条的规定。
选聘物业管理企业，应当以公开招标方式为主，在房产管理部门指导下进行。在一个物业管理区域内，应当委托一个物业管理企业进行管理服务。
物业管理服务合同和前期物业管理服务协议，应当报房产管理部门备案。
第十二条 物业管理服务费的收取及标准，按《省物业条例》第三十六条、第三十七条的规定执行。
物业管理企业可以为业主或者使用人提供物业管理服务合同约定以外的专项特约服务，服务费用由物业管理企业与业主或者使用人协商确定。
第十三条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暧、通讯等单位应当直接向每一位业主收取费用。
物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订代收合同，载明代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，在扣除物业管理企业代办费用后，存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
第十五条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施、设备维修基金（以下简称维修基金）。
维修基金按以下规定缴纳：
（一）出售公有住房时，售房单位按多层住宅（7层及其以下）售房款的20％、高层住宅（8层及其以上）售房款的30％缴纳；购房人按购房款的2％缴纳。
（二）房地产开发企业建设的商品房（含经济适用房），开发商按照房屋建设总投资的1％至2％缴纳；购房人按购房款的2％至3％缴纳。
维修基金存入房产管理部门指定帐户，专款专用。
第十六条 业主委员会成立前，可由售房单位或者售房单位委托的管理单位提出维修基金使用计划，经房产管理部门审核后划拨。
业主委员会成立后，由物业管理企业提出维修基金年度使用计划，经业主委员会审定，报房产管理部门审核后划拨。业主委员会应当对维修基金的使用进行监督。
第十七条 建设单位未按规定提供物业管理服务用房的，由房产管理部门责令其限期补建。逾期未补建的，应当缴纳补建总价款，由业主委员会组织补建；按规划不能补建的，由建设单位与业主委员会协商以其他方式等价补偿，并可处以1万元以下罚款。
建设单位未按规定移交物业管理所需资料的，由房产管理部门责令其限期移交，并可处以2000元以上5000元以下罚款。
第十八条 业主、使用人违法装修房屋以及有其他损害公用设施、设备行为的，物业管理企业应当及时制止，并向有关主管部门举报。建设、规划、房产等主管部门可以依法对违法行为人予以行政处罚。
业主、使用人未按期缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以书面通知其限期缴纳，并可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不缴纳的，物业管理企业也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
建设单位、业主不按规定缴纳物业维修基金的，业主委员会可以书面通知其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，业主委员会也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第十九条 物业管理企业违反《省物业条例》和本办法规定，有下列行为之一的，业主委员会可按合同约定追究其违约责任，房产管理部门可对其予以警告、责令限期改正、降低其资质等级、直至吊销资质证书，并可处以2000元以上1万元以下的罚款：
（一）对房屋及其共用部位和设施、设备维修不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地，以及改变房地产和公用设施用途的；
（四）不履行物业管理服务合同及法律、法规、规章规定义务的；
（五）未取得物业管理企业资质证书或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的。
第二十条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，可以通过协商解决或者申请房产管理部门进行调解，也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出具体行政行为的房产管理部门申请人民法院强制执行。
第二十一条 房产管理部门及其工作人员未按《省物业条例》和本办法履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究主管人员和其他有关人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本办法自2002年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府发布的《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。
