国家税务总局关于都江堰拉法基水泥有限公司采购国产设备退税问题的批复
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国家税务总局关于都江堰拉法基水泥有限公司采购国产设备退税问题的批复
国家税务总局关于都江堰拉法基水泥有限公司采购国产设备退税问题的批复
国税函[2004]943号
四川省国家税务局：
你局《关于都江堰拉法基水泥有限公司采购国产设备退税有关问题的请示》（川国税发〔2004〕65号）收悉。经研究，批复如下：
一、考虑到水泥生产线因多数设备为非标准设备，需要企业自行建造，且都江堰拉法基水泥有限公司所自建的日产4000吨水泥熟料新型干法水泥生产线符合《外商投资产业指导目录》（鼓励类和限制乙类）的实际情况，同意对都江堰拉法基水泥有限公司为建造日产4000吨水泥熟料新型干法水泥生产线所采购的相关设备，在各项单证齐全（包括增值税专用发票、专用税票等）、审核无误的情况下，按照采购国产设备有关规定办理退税；对其用于建造生产线在国内采购的原材料不予办理退税。
二、允许办理退税的国产设备是指国内企业生产制造的生产经营（包括生产必需的测试、检验）性设备，不包括从国外直接进口的设备、以“三来一补”方式生产制造的设备。
请遵照执行。
抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局。
国家税务总局
二○○四年八月二日
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论中国法治建设中的传统法律文化
高军
（江苏技术师范学院社科系 常州 213001）
摘要：中国传统法律文化是中国法治建设的重要本土资源，中国法治建设必须充分利用传统法律文化的本土资源。在利用传统法律文化时应注意鉴别，取其精华、去其糟粕，并应注意对传统法律文化的改造。
关键词：法治建设、传统法律文化、本土资源
世纪初的中国正在进行着一场深刻的法治现代化革命，“依法治国，建设社会主义法治国家”已成为新世纪我国的治国方略和宪政目标，在这场法治现代化进程中，如何看待中国传统法律文化？法治现代化进程中是否必须利用传统法律文化以及如何利用传统法律文化？传统法律文化在法治现代化进程中的地位究竟如何等等？这些问题都亟待解决，本文拟就以上诸问题谈一谈自己的看法。
一、对传统法律文化的总体认识
1．中国传统法律文化曾有过辉煌的历史。众所周知，作为世界四大文明古国之一的中国，有着悠久的文明史，古代中国人创造了先进的文化，“在近代以前时期的所有文明中，没有一个国家文明比中国更发达，更先进。”（1）在中国传统文化中，传统法律文化自成体系，其中古代法典编纂达到了很高的成就，“按照现代以前的任何标准来看，中国法典显然是自成一格的巨作，”（2）“有关正式的中国法律的文献不仅数量多，容易理解，而且其适用的时间，比所有现代国家法律的历史都更长久。”（3）至唐代，中国传统法律文化发展到了顶峰，对周边东亚诸国产生了深远的影响，形成了独具特色的中华法系。虽然到了近代，在列强坚船利炮的威逼下，中国被迫国门洞开，被强行拉入了世界体系范围，在欧风美雨面前，中华法系失去了昔日的光辉，竟沦为“落后”、“野蛮”的代名词。从晚清“新取”开始，中国开始了艰难的法治近代化的历程，从那时起，中国法治变革的参照物就是西方法律文化，西方法律文化成为法律移植的主要对象与评判法治变革成效的主要标准，中国传统法律文化备受冷落，沦为受批判乃至受攻击的对象。但是，正如马克思所指出的，“无论政治的立法或市民的立法，都只是表明和记载经济关系的要求而已。”（4）因此，“在法的问题上其实并无真理可言，每一个国家依照各自的传统自定制度如规范是适当的。”（5）对中国传统法律文化来说，它根植于古代中国农业社会，与当时的经济、政治和社会文化、思想相适应，有其存在的内在的合理性，那种单纯地以西方法律文化为标准来衡量中国传统法律文化，并且只注重二者的分野，并进而由此得出结论，说明中国传统法律文化的落后的观点是错误的。认识到这一点，才会使我们在对待传统法律文化上不至于妄自菲薄以致进而失去前进的勇气。
2．传统法律文化内容丰富，其中包含着很多优秀的成分。中国传统法律文化中的“礼法兼治”的社会综合治理模式、成文法、判例法共存及制定法与民间法并列的“混合法”模式、“无讼”价值观下节约成本的社会矛盾调解机制、“法不阿贵”、“刑无等级”的守法观念、司法中“亲亲相容隐”的人伦主义、“慎刑恤狱”的司法人道主义、“实质正义”的司法价值取向、法律的“集体主义本位”、“为政在人”的人治观、“亲民”的政治道德观、法律语言的简洁、司法人员的人文素养、古代行政立法、监察制度及廉政建设及历史上“变法”的经验等等，（6）这些都包含着符合现代法治的成分，经过改造，完全可以为当前的法治建设服务。
3．传统法律文化中缺乏现代化成分。中国传统法律文化虽然曾有过辉煌的历史，其中也包含着很多优秀的内容，但由于传统法律文化毕竟是在古代农业社会中产生、发展的，与以商业文明为基础的西方“私法文化”不同的是，中国传统法律文化总体上呈现出“公法文化”的特征。（7）受“公法文化”的影响，中国是个具有悠久人治传统的国家，历史上没有多少现成的符合现代法治的资源可供继承，本土资源中反法治的成分是主要的。传统法律文化反法治成分主要表现在，一方面中国古代历代统治者都奉行“重农抑商”的政策，中国国内从未形成统一的市场，商品经济极不发达，各地商业习惯不一，未形成统一的商法规则，反映市场经济运行一般规律的法律文化从未产生。另一方面，在“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”的封建极权统治下，人们恪守“君君、臣臣、父父、子子”的严格的等级观念，法律仅仅是统治者手中驭民的工具而已，难以形成现代法治所要求的民主、平等、自由、人权、私权神圣、权力制衡等观念。由于传统法律文化缺乏现代化成分，注定了在当前的这场以市场经济、民主政治为前提的法治现代化革命的进程中它无法扮演主要的角色。
二、中国法治建设必须充分利用传统法律文化的本土资源
1．中国传统法律文化中包含着许多先进的成分，例如前述的“礼法兼治”的社会综合治理模式，将法律建立在民族的伦理道德之上，通过礼法互动来保证国家机器的有效运转。以礼行法，减少推行法的阻力，以礼明法，增强道德的约束力，在一定程度上可以弥补现代西方社会中法律与道德的紧张对立所造成的法律的僵化及普遍的道德冷漠。又如，“混合法”模式中的成文法、判例法共存集大陆法系成文法之严谨与英美法系判例法之灵活之长而避两者之短，而其中的制定法与民间法并列又可以弥补制定法之不足，在法律之外，通过其他社会规范来调节社会关系。“混合法”模式下的法律实践活动可以有效地弥补法律的漏洞，实现法律的妥当性价值，更好地稳定社会秩序。传统法律文化中这样的内容还有很多，它们都是我们当前法治现代化建设的现成的本土资源，西方学者庞德曾说过，中国在寻求“现代的”法律制度时不必放弃自己的遗产。（8）西方学者能有如此真知灼见，对于这些优秀的遗产，我们更没有理由不继承。
2．法治现代化进程中不能割裂历史传统。文化建设不是一项空中楼阁的事业，文化自身有历史延续性的特点，任何一国文化的发展都是在既有的历史文化的基础上进行的，今天的一切与历史传统都保持着千丝万缕的联系，文化的发展决不能割裂历史，不能完全摆脱传统。我们知道，英美文化非常注重对传统的借鉴。在英国，不论是普通法传统，还是衡平法传统，均是其法制长期发展的结果，而美国则主要继承了英国式的经验传统。这种对传统的尊重和继承对英美国家的稳定发展的绩效是明显的。对中国传统法律文化来说，传统法律文化陈陈相因，“在古代就获得了体系上的高度和谐与超常稳定，传统的法控制指令，潜入了中华民族的心理底层，它控制着新的法律体系的运转，使法律在社会实现过程中向既往的历史回复，”（9）因此，“那种认为中国传统的法律已随着旧制度废弃而无效了的观点是天真的。”（10）但是，自近代以来，传统法律文化却命运多舛。中国近代以来的法制变革不是依靠内部因素促成的，而是迫于西方的压力，针对外部的刺激所产生的回应，采取的是自上而下的“政府推进型”模式，其中从体制到话语都是西方式的，传统法律文化往往被忽略乃至抛弃。影响至今，当前我国立法工作中仍在单纯地强调立法的超前与速度、规模，盲目迷信立法手段，在制定和移植外来法律时往往割裂了历史传统和现实，使一些匆匆出台的法律、法规难以渗透到社会生活的实际领域，难以被民众认同、消化、吸收，从而最后竟变成一纸空文。这一切正应验了学者公丕祥所指出的“缺乏时代相传的民族文化心理的支持与认同，无论现行社会秩序受到现行法律规则怎样强化，它也是脆弱不稳定的”论断。（11）
3．移植的法律必须经过一个“本土化”的过程。任何外来文化进入一个国家之后都必须经过一个“本土化”的过程才能被消化、吸收，从历史上看，中国对印度佛教的改造，日本、韩国对从中国传入的儒家文化、佛教、道教的改造都经历了一个相当长的过程。这种改造是对外来文化进行过滤、吸收和选择的过程，如果没有这个过程，一种文化是不可能轻易地移植到另外一种文明里的。对于法律文化的移植来说，也同样如此。美国学者格伦顿等人认为，如果不经过“本土化”的过程，法律便不可能被移植，他们指出，“必须记住法律是特定民族的历史、文化、社会的价值和一般意识与观念的集中体现，任何两个国家的法律制度都不可能完全一样，法律是一种文化的表现形式，如果不经过某种本土化的过程，它便不可能轻易地从一种文化移植到另一种文化。”（12）
对于所谓的“本土化”，按照学者的解释，一方面是指“按照本民族的特质而发展”，（13）还指“与本国（本民族、本地区）的政治、经济、文化、历史传统以及风俗习惯等密切相结合。”（14）其主要原因是只有经过“本土化”的过程，才能使民众对移植的法律产生亲和力，便于民众接纳，减少推行的阻力。正如学者所指出的那样，“真正能得到有效贯彻执行的法律，恰恰是那些与通行的习惯惯例相一致或相近的规定，一个只能靠国家强制力才能贯彻下去的法律，即使理论上再公正，也肯定失败。”（15）
三、如何利用传统法律文化中的本土资源
1．仔细鉴别，取其精华，去其糟粕。中国传统法律文化内容庞杂、良莠不齐，其中包含着许多优秀成分的同时还包含着更多的不符合现代法治精神的已被时代抛弃的糟粕，因此，在利用传统法律文化时，必须仔细地鉴别。对于其中的专制主义、法律工具主义、泛刑事主义等明显不符合现代法治精神的内容应毫不犹豫地予以抛弃，对于其中含有的优秀成分，亦必须仔细鉴别，巧妙合理地予以运用。
在利用传统法律文化方面，我们曾有过许多失误，将精华当作糟粕予以抛弃及将糟粕当作精华而奉行的错误都曾犯过。前者如近代第一代法律家在对待传统“混合法”的态度方面，“混合法”本来是中国传统法律文化的优秀遗产，但是近代第一批法律家在西方“三权分立”思想影响下，却认为法官“援引比附”（即适用和创造判例）是司法干预立法事务，有悖宪政原则，故对“判例法”采取否定的态度，在一定程度上造成了中国法律制度向大陆成文法系一边倒的形势。后者如从建国至今，传统法律文化中的“法律工具主义”仍被许多人所奉行，将法律视为无产阶级专政“刀把子”的观念仍大有市场，针对社会治安的状况，隔一段时间就在全国或国内部分地区推行的“严打”竟成了社会治安综合治理的一种常规的手段！这种现象的存在，不利于人民群众现代法治意识与观念的培养。所有以上这些失误，都反映了我们在利用传统法律文化方面认识的浮浅与幼稚。
在利用传统法律文化方面，还应对传统法律文化中一些契合现代西方法律发展趋势，能在一定程度上弥补西方法律的弊端而被一些西方学者推崇的内容保持冷静的头脑和审慎的态度。因为中国的情况不同于西方，中国与西方处在不同的历史发展阶段，面临着不同的情况，在西方要避免的一些东西有时反而是我们必须学习的对象。例如，西方二十世纪民商法发展的趋势是从个人本位向在坚持个人本位的同时强调社会本位，突出对社会公共利益的保护。就法律的社会本位这一点来说，中国传统法律文化中有着极其丰富的资源，中国传统法律就是以集体为本位的。（16）但与西方不同的是，对于中国这个具有浓厚封建残余的国家来说，当前的法治建设中不应过多的强调集体本位，相反更应大力弘扬的却是个人本位、个人主义，没有个人的自由、独立，市场经济与民主政治就无法建立。又如，对于传统法律文化中法官司法实践中的“实质正义”的价值取向，在一定程度上可以弥补西方法律形式主义所造成的法律的僵化及由此可能造成的牺牲个案正义的结果。但是，对目前中国的司法实践来说，更应受到重视的却是法律形式主义而不是“实质正义”的价值取向，当前司法改革的主要内容之一就是要破除长期以来“重实体、轻程序”的现状。不确立程序优先、违反程序亦违法的观念，司法公正就根本无法谈起。因此，我们不能以为一些西方学者看到了西方文化的一些缺陷和内在的危机而对东方文明予以关注就跟在后面卖弄一些后现代主义的概念，天真地以为二十一世纪就是东方文明的世界了，金耀基先生毫不留情地批评了这些人，说他们是缺乏理性精神的表现。（17）
2．在利用传统法律文化方面，应注重对传统法律文化的改造。如前所述，中国传统法律文化毕竟是在古代农业社会中产生、发展的，它根植于古代农业社会，与当时的政治、经济、文化发展相一致，其内容与现代法治精神有着天壤之别。故传统法律文化要实现现代化必须与时代的发展同步，不断注入新的内容，变革图新，否则就没有生命力，最终将面临枯竭的危险。因此，在利用传统法律文化上，应主要利用其形式，用新的符合现代法治精神的内容去替换传统法律文化中不符合时代发展的内容，利用传统法律文化的固有载体来表达现代法治的内在要求。唯如此，才能从中找到现代法治精神的支撑点以便嫁接现代法治的内容，也唯有如此，才能使民众真正地接纳、吸收。
3．必须正确地看待法律移植与利用传统法律文化之间的关系。由于传统法律文化中反法治成分是主要的，在大力进行社会主义市场经济与法治建设的今天，在传统法律文化不能充分有效地提供本土资源的情况下，适时地移植西方法律文化比从有限的本土资源中寻找零星点滴的资料更能提高效益，可以减少不必要的成本开支。因此，与利用传统法律文化的本土资源相比，法律移植在中国法治现代化进程中是一条更重要的途径，这也是任何一个后进的国家和民族在现代进程中不可避免的学习的过程，诚如学者在论及中国法学如何走向世界时所指出的那样：“不能否认，现代中国法律基本上是继受法，严格说来，我们继受的主要是西方法，因此，我们逃不脱当学生的命运。”（18）
注释：
（1）保罗·肯尼迪：《大国的兴衰》，中国经济出版社，1989年，第7页
（2）[美]费正清：《美国与中国》，张理京译，世界知识出版社，1999年，第85-86页
（3）[美]D·布迪、C·莫里斯著：《中华帝国的法律》，朱勇译，江苏人民出版社，1998年，第4页
（4）《马恩全集》第4卷，第121页
（5）[法]勒内·达维德：《当代主要法律体系》，漆竹生译，上海泽文出版社，1984年，第2页
（6）参见，张中秋：《中西法律文化比较研究》，南京大学出版社，1999年；武树臣：《中国传统法律文化》，北京大学出版社1994年；武树臣：《中国传统法律文化的历史遗产》，载《中央政法管理干部学院学报》，1995年第3期；张晋藩：《中国古代行政管理制度的历史评价与借鉴》，载张国华主编：《中国社会主义法制建设的理论与实践》，鹭江出版社，1986年
（7）、（16）张中秋：《中西法律文化比较研究》、南京大学出版社1999年，第78-117页、第36-77页
（8）高道蕴、高鸿钧、贺卫方编：《美国学者论中国法律传统》，中国政法大学出版社，1994年，第94页
（9）陈晓枫：《中国法律文化研究》，河南人民出版社，1993年，第39页
（10）、（15）苏力：《法治及其本土资源》，中国政法大学出版社，1996年，第55页、第10页
（11）公丕祥：《法制现代化的理论逻辑》，中国政法大学出版社，1999年，第355页
（12）格林顿等：《比较法律传统》，高鸿钧等译，中国政法大学出版社1992年，第6-7页
（13）孙笑侠：《法的现象与观念》，群众出版社1995年，第26页
（14）何勤华：《法的国际化和本土化》，载《长白论丛》1996年，第5期
（17）金耀基：《从传统到现代》，中国人民大学出版社，1999年，第142页
（18）徐国栋：《中国法学怎样走向世界》，《现代法学》1997年，第3期
作者简介：
高军（1972— ），男，江苏淮阴人,吉林大学硕士,现任何江苏技术师范学院社科系法学讲师，常州， 213001
Email:gdhzgaojun@sohu.com
安徽省芜湖市人民政府
《芜湖市住宅物业管理实施办法》已经1998年6月19日市政府第8次常务会议讨论通过现予发布施行。
代市长:詹夏来
一九九八年七月十七日
芜湖市住宅物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅物业管理,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区公共秩序,创造良好的生活环境,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法中下列用语的含义是:
住宅区,是指住房建筑面积在1万平方米以上, 基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。
物业,是指正式使用的各类房屋建筑及其配套设施和相关的场地。
物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他与之相关的服务。
第四条 市房地产管理局(以下称“物业管理主管部门”)主管本市住宅区物业管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)制定住宅区物业管理的有关规定和办法;
(三)指导全市房屋管理实现社会化、专业化、企业和市场化的体制改革;
(四)负责物业管理的资质审查和年检工作,考核和培训物业管理的专业人员;
(五)负责物业管理专用资金和房屋公共部位维修基金的管理工作;
(六)会同住宅区所在地的区人民政府组建业主委员会;
(七)接受并处理居民对物业管理企业的投诉。
住宅物业管理实行“条块结合,以块为主“的综合管理原则。
住宅区所在的区人民政府在物业管理中的主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)会同物业管理主管部门组建住宅区业主委员会;
(三)负责住宅区的社区服务、综合整治和其他社会工作;
(四)对物业管理工作进行监督、检查;
(五)协调本辖区内有关部门、单位之间的关系。
市建设、规划、公安、工商、财政、物价等部门根据各自职责,共同做好住宅区物业管理的监督与指导工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 本办法中所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人,
第六条 住宅区内业主行使下列权利:
(一)使用其住宅房屋或者非住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权利;
(二)参与住宅物业管理的权利;
(三)对业主委员会和物业管理的监督权;
(四)业主公约规定的其他权益。
第七条 住宅区内业主应履行下列义务:
(一)自觉维护住宅区公用设施、环境、卫生等;
(二)协助物业管理企业和业主委员会对该住宅区进行管理;
(三)按月交纳服务费;
(四)业主公约规定的其他义务。
第八条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50%以上的,开发建设位应当及时向物业管理主管部门报告,由物业管理主管部门会同住宅区所在地的区人民政府,组织开发建设单位及街道办事处召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须持有过半数以上投票权的业主出席方可举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
第十条 业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次,业主大会召开前7日,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。业主大会闭会期间,经持有10%以上投票权的业主提议,可以召开临时业主大会,以解决某一方面的问题。业主委员会应当在接到该提议后14日内就其所提议的事项召开临时业主大会。
第十一条 业主大会的决定,须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。大会表决可以采取投票方式或其他方式,投票方式实行住宅房屋一户一投票权;非住宅房屋,每100平方米的建筑面积有一投票权,100平方米以下的按房屋所有权证,每证有一投票权。
第十二条 业主大会行使下列权利
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)监督业主委员会的工作;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
(五)制定、修改业主公约;
(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(七)批准和修改业主委员会章程。
第十三条 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。其名额具体规定如下:住宅区建筑面积在2万平方米以下的3-5人,2万平方米至10万平方米的5-7人,10万平方米以上的7-9人。
业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,每届任期3年,其成员任届期满,可以连续担任。
第十五条 业主委员会行使下列权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程;
(三)审议决定住宅区房屋公共部位维修费和公用设施专项费的使用;
(四)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理企业,对本住宅区物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。
(五)审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划;
(六)监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项,必须经业主大会批准。
第十六条 业主委员会讨论决定问题,必须执行少数服从多数的原则。
第三章 业主公约
第十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺,对全体业主具有约束力, 有关业主使用、维护和管理住宅区物业管理方面权利义务的行为守则。
第十八条 业主公约包括下列内容:
(一)住宅区名称、地址、面积及户数;
(二)公共场所及公用设施状况;
(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
(四)业主合作其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益;
(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会和物业管理企业的监督权;
(七)住宅区物业各项养护、维修和服务费的交纳;
(八)业主在住宅区内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
业主公约应当使用省建设行政主管部门统一制定的示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报物业管理主管部门备案。
第十九条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区所有
业主和非业主使用人具有约束力。
第四章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业的设立必须符合下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和管理章程;
(二)有固定的办公场所;
(三)有与经营规模相适应的各类管理人员和技术人员。
第二十一条 物业管理企业必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向市工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理。
第二十二条 物业管理企业根据聘用合同管理下列事项:
(一)房屋的管理、维修、养护;
(二)消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;
(三)园林绿化;
(四)环境卫生;
(五)车辆行驶及存放;
(六)聘用管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十三条 物业管理企业的权利
(一)根据住宅区物业管理委托管理合同,对住宅区实施物业管理;
(二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定,收取服务费及实际支出的房屋公共部位维修费;
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)要求业主委员会协助实施物业管理;
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第二十四条 物业管理企业的义务:
(一)履行住宅区物业委托管理合同;
(二)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
(三)接受业主委员会和业主的监督、检查;
(四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;
(五)接受物业管理主管部门、所在地的区人民政府及其他有关部门的监督、检查和指导。
第五章 物业管理企业资质等级管理
第二十五条 对物业管理企业实行资质管理制度,物业管理企业的资质等级分为一、二、三、四级。
物业管理企业资质等级标准及范围按《安徽省物业管理企业资质管理暂行规定》执行。
第二十六条 物业管理企业申请资质等级时,必须向物业管理主管部门提供下列资料:
(一)企业资质等级申报表;
(二)验资证明;
(三)法定代表人任命书或聘任书;
(四)章程
(五)经营办公场所证明
(六)其他有关资料。
第二十七条 对物业管理企业的资质实行年检制度。申请资质年检的物业管理企业必须提供下列资料:
(一)资质证书;
(二)营业执照;
(三)年度工作总结;
(四)业主委员会对物业管理企业的评议。
第二十八条 物业管理企业更名、分立、合并、升级,应当在30日内到物业管理主管部门和工商行政管理部门办理变更手续。
第二十九条 物业管理企业必须按照资质等级确定的业务范围从事物业管理业务。
第六章 开发建设单位物业管理职责
第三十条 住宅区应当按照规范设计施工。市物业管理主管部门和住宅区所在地的区人民政府参与住宅区规划方案的审定和住宅区的竣工验收工作。
第三十一条 开发建设单位在工程开工至住宅区业主委员会成立期间,应当委托物业管理企业或自行实施物业管理。
第三十二条 业主委员会成立后,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅工程建设资料:
(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第三十三条 房地产开发单位在移交住宅时,应按住宅区建设总投资的0.6 %的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费,专项用于住宅区公用设旋的养护、维修与更新。住宅区公用设施专项费由物业管理主管部门设专帐管理,业主委员会向物业管理主管部门申请使用。
第三十四条 开发建设单位移交住宅区时,如住宅面积在3万平方米以下的, 应按不低于30万平方米面积的标准,在3万平方米以上的,应按不低于50 平方米面积的标准无偿向业主委员会提供办公用房,其产权属市人民政府。开发建设单位移交住宅区时必须以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房,产权属业主委员会,由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
本条第二款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项经费中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。
第七章 物业的使用和维护
第三十五条 住宅区业主及非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)在进行室内装修、装潢时,不得擅自改变房屋结构,不得影响房屋整体安全;
(二)不得擅自改变房屋性质、外貌和用途;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第三十六条 住宅区房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部位、公用设施,由物业管理企业负责养护、维修与更新。
第三十七条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化池、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护。维修养护费用从住宅区公用设施专项费用支出。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第三十八条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目,物业管理企业可以选聘专业公司承担,也可以选聘住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区服务费中支出。
第三十九条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修,由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责,户内费用由业主承担,户外费用由养护、维修单位承担。
第四十条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全,
按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由该业主承担。
第四十一条 住宅区内禁止下列行为:
(一)新建小区内严禁违法建筑(包括占用楼梯间、通道、屋面、平台、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能):
(二)践踏、占用绿化地;
(三)乱抛垃圾、杂物或垃圾未实行袋装;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响邻居作息;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发生超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)业主公约所禁止的行为。
第八章 物业管理相关费用
第四十二条 住宅区内房屋的内部维修费用由业主自行承担。公共部门维修费用根据实际支出,经业主委员会审定,由单体建筑所有业主按建筑面积分摊,其中按房屋政策出售的房屋应承担的公共部分维修费,由售房单位从售房款中已提取的公共部位维修资金中支付。
第四十三条 住宅区内的服务费用,按物业管理要求由住(租)户按月交纳,住宅区内的服务费用具体收费标准由市物价局核定。
第四十四条 对于已实施物业管理住宅区中的待销房及产权人买后6 个月未入住的房屋,由开发建设单位或产权人按核定公共服务费的50%缴纳空置房管理费。
第九章 罚 则
第四十五条 业主和非业主使用人违反本办法,未按期交纳住宅区各项物业服务费,物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳,并按规定加收滞纳金;逾期未交纳的,可申请人民法院强制执行。
第四十六条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定,对住宅区物业管理、维修、养护不善,造成业主损失的,业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施;情节严重的,由物业管理主管部门处以1000元-10000 元的罚款,并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十七条 违反本办法第二十一条规定,未取得物业管理资质等级证书,擅自承揽物业管理业务的,由物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以2000元-2000元的罚款,并责令停止对住宅区的物业管理。
第四十八条 开发建设单位违反本办法第三十三条规定的,由物业管理主管部门责令限期履行,并从滞纳之日起,按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2 ‰的滞纳金;逾期未履行的,可申请人民法院强制执行。
第四十九条 违反本办法第四十一条规定的,物业管理企业有权予以制止,要求限期恢复原状或者采取补救措施;法律、法规和规章规定给予处罚的,由有关部门按规定给予处罚。
第五十条 当事人在履行合同中发生争议时,应当协商解决。不愿协商或者协不成的,可依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,依法提交芜湖仲裁委员会仲裁。合同中没有订立仲裁条款,事后又没有达成书面协议的,可依法向人民法院起诉。
第五十一条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员,循私舞蔽、玩忽职守、滥用职权的,所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第五十二条 本办法发布后新建的住宅区,必须按照本办法规定实施物业管理;本办法发布前已交付使用的住宅区应当根据本办法规定尽快实施物业管理。
第五十三条 1万平方米以下的住宅区及单体住宅楼宇、商厦、 写字楼可参照本办法规定执行。
第五十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本办法自公布之日起施行,市人民政府1996年4月17 日发布的《芜湖市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。
高军
（江苏技术师范学院社科系 常州 213001）
摘要：中国传统法律文化是中国法治建设的重要本土资源，中国法治建设必须充分利用传统法律文化的本土资源。在利用传统法律文化时应注意鉴别，取其精华、去其糟粕，并应注意对传统法律文化的改造。
关键词：法治建设、传统法律文化、本土资源
世纪初的中国正在进行着一场深刻的法治现代化革命，“依法治国，建设社会主义法治国家”已成为新世纪我国的治国方略和宪政目标，在这场法治现代化进程中，如何看待中国传统法律文化？法治现代化进程中是否必须利用传统法律文化以及如何利用传统法律文化？传统法律文化在法治现代化进程中的地位究竟如何等等？这些问题都亟待解决，本文拟就以上诸问题谈一谈自己的看法。
一、对传统法律文化的总体认识
1．中国传统法律文化曾有过辉煌的历史。众所周知，作为世界四大文明古国之一的中国，有着悠久的文明史，古代中国人创造了先进的文化，“在近代以前时期的所有文明中，没有一个国家文明比中国更发达，更先进。”（1）在中国传统文化中，传统法律文化自成体系，其中古代法典编纂达到了很高的成就，“按照现代以前的任何标准来看，中国法典显然是自成一格的巨作，”（2）“有关正式的中国法律的文献不仅数量多，容易理解，而且其适用的时间，比所有现代国家法律的历史都更长久。”（3）至唐代，中国传统法律文化发展到了顶峰，对周边东亚诸国产生了深远的影响，形成了独具特色的中华法系。虽然到了近代，在列强坚船利炮的威逼下，中国被迫国门洞开，被强行拉入了世界体系范围，在欧风美雨面前，中华法系失去了昔日的光辉，竟沦为“落后”、“野蛮”的代名词。从晚清“新取”开始，中国开始了艰难的法治近代化的历程，从那时起，中国法治变革的参照物就是西方法律文化，西方法律文化成为法律移植的主要对象与评判法治变革成效的主要标准，中国传统法律文化备受冷落，沦为受批判乃至受攻击的对象。但是，正如马克思所指出的，“无论政治的立法或市民的立法，都只是表明和记载经济关系的要求而已。”（4）因此，“在法的问题上其实并无真理可言，每一个国家依照各自的传统自定制度如规范是适当的。”（5）对中国传统法律文化来说，它根植于古代中国农业社会，与当时的经济、政治和社会文化、思想相适应，有其存在的内在的合理性，那种单纯地以西方法律文化为标准来衡量中国传统法律文化，并且只注重二者的分野，并进而由此得出结论，说明中国传统法律文化的落后的观点是错误的。认识到这一点，才会使我们在对待传统法律文化上不至于妄自菲薄以致进而失去前进的勇气。
2．传统法律文化内容丰富，其中包含着很多优秀的成分。中国传统法律文化中的“礼法兼治”的社会综合治理模式、成文法、判例法共存及制定法与民间法并列的“混合法”模式、“无讼”价值观下节约成本的社会矛盾调解机制、“法不阿贵”、“刑无等级”的守法观念、司法中“亲亲相容隐”的人伦主义、“慎刑恤狱”的司法人道主义、“实质正义”的司法价值取向、法律的“集体主义本位”、“为政在人”的人治观、“亲民”的政治道德观、法律语言的简洁、司法人员的人文素养、古代行政立法、监察制度及廉政建设及历史上“变法”的经验等等，（6）这些都包含着符合现代法治的成分，经过改造，完全可以为当前的法治建设服务。
3．传统法律文化中缺乏现代化成分。中国传统法律文化虽然曾有过辉煌的历史，其中也包含着很多优秀的内容，但由于传统法律文化毕竟是在古代农业社会中产生、发展的，与以商业文明为基础的西方“私法文化”不同的是，中国传统法律文化总体上呈现出“公法文化”的特征。（7）受“公法文化”的影响，中国是个具有悠久人治传统的国家，历史上没有多少现成的符合现代法治的资源可供继承，本土资源中反法治的成分是主要的。传统法律文化反法治成分主要表现在，一方面中国古代历代统治者都奉行“重农抑商”的政策，中国国内从未形成统一的市场，商品经济极不发达，各地商业习惯不一，未形成统一的商法规则，反映市场经济运行一般规律的法律文化从未产生。另一方面，在“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”的封建极权统治下，人们恪守“君君、臣臣、父父、子子”的严格的等级观念，法律仅仅是统治者手中驭民的工具而已，难以形成现代法治所要求的民主、平等、自由、人权、私权神圣、权力制衡等观念。由于传统法律文化缺乏现代化成分，注定了在当前的这场以市场经济、民主政治为前提的法治现代化革命的进程中它无法扮演主要的角色。
二、中国法治建设必须充分利用传统法律文化的本土资源
1．中国传统法律文化中包含着许多先进的成分，例如前述的“礼法兼治”的社会综合治理模式，将法律建立在民族的伦理道德之上，通过礼法互动来保证国家机器的有效运转。以礼行法，减少推行法的阻力，以礼明法，增强道德的约束力，在一定程度上可以弥补现代西方社会中法律与道德的紧张对立所造成的法律的僵化及普遍的道德冷漠。又如，“混合法”模式中的成文法、判例法共存集大陆法系成文法之严谨与英美法系判例法之灵活之长而避两者之短，而其中的制定法与民间法并列又可以弥补制定法之不足，在法律之外，通过其他社会规范来调节社会关系。“混合法”模式下的法律实践活动可以有效地弥补法律的漏洞，实现法律的妥当性价值，更好地稳定社会秩序。传统法律文化中这样的内容还有很多，它们都是我们当前法治现代化建设的现成的本土资源，西方学者庞德曾说过，中国在寻求“现代的”法律制度时不必放弃自己的遗产。（8）西方学者能有如此真知灼见，对于这些优秀的遗产，我们更没有理由不继承。
2．法治现代化进程中不能割裂历史传统。文化建设不是一项空中楼阁的事业，文化自身有历史延续性的特点，任何一国文化的发展都是在既有的历史文化的基础上进行的，今天的一切与历史传统都保持着千丝万缕的联系，文化的发展决不能割裂历史，不能完全摆脱传统。我们知道，英美文化非常注重对传统的借鉴。在英国，不论是普通法传统，还是衡平法传统，均是其法制长期发展的结果，而美国则主要继承了英国式的经验传统。这种对传统的尊重和继承对英美国家的稳定发展的绩效是明显的。对中国传统法律文化来说，传统法律文化陈陈相因，“在古代就获得了体系上的高度和谐与超常稳定，传统的法控制指令，潜入了中华民族的心理底层，它控制着新的法律体系的运转，使法律在社会实现过程中向既往的历史回复，”（9）因此，“那种认为中国传统的法律已随着旧制度废弃而无效了的观点是天真的。”（10）但是，自近代以来，传统法律文化却命运多舛。中国近代以来的法制变革不是依靠内部因素促成的，而是迫于西方的压力，针对外部的刺激所产生的回应，采取的是自上而下的“政府推进型”模式，其中从体制到话语都是西方式的，传统法律文化往往被忽略乃至抛弃。影响至今，当前我国立法工作中仍在单纯地强调立法的超前与速度、规模，盲目迷信立法手段，在制定和移植外来法律时往往割裂了历史传统和现实，使一些匆匆出台的法律、法规难以渗透到社会生活的实际领域，难以被民众认同、消化、吸收，从而最后竟变成一纸空文。这一切正应验了学者公丕祥所指出的“缺乏时代相传的民族文化心理的支持与认同，无论现行社会秩序受到现行法律规则怎样强化，它也是脆弱不稳定的”论断。（11）
3．移植的法律必须经过一个“本土化”的过程。任何外来文化进入一个国家之后都必须经过一个“本土化”的过程才能被消化、吸收，从历史上看，中国对印度佛教的改造，日本、韩国对从中国传入的儒家文化、佛教、道教的改造都经历了一个相当长的过程。这种改造是对外来文化进行过滤、吸收和选择的过程，如果没有这个过程，一种文化是不可能轻易地移植到另外一种文明里的。对于法律文化的移植来说，也同样如此。美国学者格伦顿等人认为，如果不经过“本土化”的过程，法律便不可能被移植，他们指出，“必须记住法律是特定民族的历史、文化、社会的价值和一般意识与观念的集中体现，任何两个国家的法律制度都不可能完全一样，法律是一种文化的表现形式，如果不经过某种本土化的过程，它便不可能轻易地从一种文化移植到另一种文化。”（12）
对于所谓的“本土化”，按照学者的解释，一方面是指“按照本民族的特质而发展”，（13）还指“与本国（本民族、本地区）的政治、经济、文化、历史传统以及风俗习惯等密切相结合。”（14）其主要原因是只有经过“本土化”的过程，才能使民众对移植的法律产生亲和力，便于民众接纳，减少推行的阻力。正如学者所指出的那样，“真正能得到有效贯彻执行的法律，恰恰是那些与通行的习惯惯例相一致或相近的规定，一个只能靠国家强制力才能贯彻下去的法律，即使理论上再公正，也肯定失败。”（15）
三、如何利用传统法律文化中的本土资源
1．仔细鉴别，取其精华，去其糟粕。中国传统法律文化内容庞杂、良莠不齐，其中包含着许多优秀成分的同时还包含着更多的不符合现代法治精神的已被时代抛弃的糟粕，因此，在利用传统法律文化时，必须仔细地鉴别。对于其中的专制主义、法律工具主义、泛刑事主义等明显不符合现代法治精神的内容应毫不犹豫地予以抛弃，对于其中含有的优秀成分，亦必须仔细鉴别，巧妙合理地予以运用。
在利用传统法律文化方面，我们曾有过许多失误，将精华当作糟粕予以抛弃及将糟粕当作精华而奉行的错误都曾犯过。前者如近代第一代法律家在对待传统“混合法”的态度方面，“混合法”本来是中国传统法律文化的优秀遗产，但是近代第一批法律家在西方“三权分立”思想影响下，却认为法官“援引比附”（即适用和创造判例）是司法干预立法事务，有悖宪政原则，故对“判例法”采取否定的态度，在一定程度上造成了中国法律制度向大陆成文法系一边倒的形势。后者如从建国至今，传统法律文化中的“法律工具主义”仍被许多人所奉行，将法律视为无产阶级专政“刀把子”的观念仍大有市场，针对社会治安的状况，隔一段时间就在全国或国内部分地区推行的“严打”竟成了社会治安综合治理的一种常规的手段！这种现象的存在，不利于人民群众现代法治意识与观念的培养。所有以上这些失误，都反映了我们在利用传统法律文化方面认识的浮浅与幼稚。
在利用传统法律文化方面，还应对传统法律文化中一些契合现代西方法律发展趋势，能在一定程度上弥补西方法律的弊端而被一些西方学者推崇的内容保持冷静的头脑和审慎的态度。因为中国的情况不同于西方，中国与西方处在不同的历史发展阶段，面临着不同的情况，在西方要避免的一些东西有时反而是我们必须学习的对象。例如，西方二十世纪民商法发展的趋势是从个人本位向在坚持个人本位的同时强调社会本位，突出对社会公共利益的保护。就法律的社会本位这一点来说，中国传统法律文化中有着极其丰富的资源，中国传统法律就是以集体为本位的。（16）但与西方不同的是，对于中国这个具有浓厚封建残余的国家来说，当前的法治建设中不应过多的强调集体本位，相反更应大力弘扬的却是个人本位、个人主义，没有个人的自由、独立，市场经济与民主政治就无法建立。又如，对于传统法律文化中法官司法实践中的“实质正义”的价值取向，在一定程度上可以弥补西方法律形式主义所造成的法律的僵化及由此可能造成的牺牲个案正义的结果。但是，对目前中国的司法实践来说，更应受到重视的却是法律形式主义而不是“实质正义”的价值取向，当前司法改革的主要内容之一就是要破除长期以来“重实体、轻程序”的现状。不确立程序优先、违反程序亦违法的观念，司法公正就根本无法谈起。因此，我们不能以为一些西方学者看到了西方文化的一些缺陷和内在的危机而对东方文明予以关注就跟在后面卖弄一些后现代主义的概念，天真地以为二十一世纪就是东方文明的世界了，金耀基先生毫不留情地批评了这些人，说他们是缺乏理性精神的表现。（17）
2．在利用传统法律文化方面，应注重对传统法律文化的改造。如前所述，中国传统法律文化毕竟是在古代农业社会中产生、发展的，它根植于古代农业社会，与当时的政治、经济、文化发展相一致，其内容与现代法治精神有着天壤之别。故传统法律文化要实现现代化必须与时代的发展同步，不断注入新的内容，变革图新，否则就没有生命力，最终将面临枯竭的危险。因此，在利用传统法律文化上，应主要利用其形式，用新的符合现代法治精神的内容去替换传统法律文化中不符合时代发展的内容，利用传统法律文化的固有载体来表达现代法治的内在要求。唯如此，才能从中找到现代法治精神的支撑点以便嫁接现代法治的内容，也唯有如此，才能使民众真正地接纳、吸收。
3．必须正确地看待法律移植与利用传统法律文化之间的关系。由于传统法律文化中反法治成分是主要的，在大力进行社会主义市场经济与法治建设的今天，在传统法律文化不能充分有效地提供本土资源的情况下，适时地移植西方法律文化比从有限的本土资源中寻找零星点滴的资料更能提高效益，可以减少不必要的成本开支。因此，与利用传统法律文化的本土资源相比，法律移植在中国法治现代化进程中是一条更重要的途径，这也是任何一个后进的国家和民族在现代进程中不可避免的学习的过程，诚如学者在论及中国法学如何走向世界时所指出的那样：“不能否认，现代中国法律基本上是继受法，严格说来，我们继受的主要是西方法，因此，我们逃不脱当学生的命运。”（18）
注释：
（1）保罗·肯尼迪：《大国的兴衰》，中国经济出版社，1989年，第7页
（2）[美]费正清：《美国与中国》，张理京译，世界知识出版社，1999年，第85-86页
（3）[美]D·布迪、C·莫里斯著：《中华帝国的法律》，朱勇译，江苏人民出版社，1998年，第4页
（4）《马恩全集》第4卷，第121页
（5）[法]勒内·达维德：《当代主要法律体系》，漆竹生译，上海泽文出版社，1984年，第2页
（6）参见，张中秋：《中西法律文化比较研究》，南京大学出版社，1999年；武树臣：《中国传统法律文化》，北京大学出版社1994年；武树臣：《中国传统法律文化的历史遗产》，载《中央政法管理干部学院学报》，1995年第3期；张晋藩：《中国古代行政管理制度的历史评价与借鉴》，载张国华主编：《中国社会主义法制建设的理论与实践》，鹭江出版社，1986年
（7）、（16）张中秋：《中西法律文化比较研究》、南京大学出版社1999年，第78-117页、第36-77页
（8）高道蕴、高鸿钧、贺卫方编：《美国学者论中国法律传统》，中国政法大学出版社，1994年，第94页
（9）陈晓枫：《中国法律文化研究》，河南人民出版社，1993年，第39页
（10）、（15）苏力：《法治及其本土资源》，中国政法大学出版社，1996年，第55页、第10页
（11）公丕祥：《法制现代化的理论逻辑》，中国政法大学出版社，1999年，第355页
（12）格林顿等：《比较法律传统》，高鸿钧等译，中国政法大学出版社1992年，第6-7页
（13）孙笑侠：《法的现象与观念》，群众出版社1995年，第26页
（14）何勤华：《法的国际化和本土化》，载《长白论丛》1996年，第5期
（17）金耀基：《从传统到现代》，中国人民大学出版社，1999年，第142页
（18）徐国栋：《中国法学怎样走向世界》，《现代法学》1997年，第3期
作者简介：
高军（1972— ），男，江苏淮阴人,吉林大学硕士,现任何江苏技术师范学院社科系法学讲师，常州， 213001
Email:gdhzgaojun@sohu.com
芜湖市住宅物业管理实施办法
《芜湖市住宅物业管理实施办法》已经1998年6月19日市政府第8次常务会议讨论通过现予发布施行。
代市长:詹夏来
一九九八年七月十七日
芜湖市住宅物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅物业管理,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区公共秩序,创造良好的生活环境,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法中下列用语的含义是:
住宅区,是指住房建筑面积在1万平方米以上, 基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。
物业,是指正式使用的各类房屋建筑及其配套设施和相关的场地。
物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他与之相关的服务。
第四条 市房地产管理局(以下称“物业管理主管部门”)主管本市住宅区物业管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)制定住宅区物业管理的有关规定和办法;
(三)指导全市房屋管理实现社会化、专业化、企业和市场化的体制改革;
(四)负责物业管理的资质审查和年检工作,考核和培训物业管理的专业人员;
(五)负责物业管理专用资金和房屋公共部位维修基金的管理工作;
(六)会同住宅区所在地的区人民政府组建业主委员会;
(七)接受并处理居民对物业管理企业的投诉。
住宅物业管理实行“条块结合,以块为主“的综合管理原则。
住宅区所在的区人民政府在物业管理中的主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)会同物业管理主管部门组建住宅区业主委员会;
(三)负责住宅区的社区服务、综合整治和其他社会工作;
(四)对物业管理工作进行监督、检查;
(五)协调本辖区内有关部门、单位之间的关系。
市建设、规划、公安、工商、财政、物价等部门根据各自职责,共同做好住宅区物业管理的监督与指导工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 本办法中所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人,
第六条 住宅区内业主行使下列权利:
(一)使用其住宅房屋或者非住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权利;
(二)参与住宅物业管理的权利;
(三)对业主委员会和物业管理的监督权;
(四)业主公约规定的其他权益。
第七条 住宅区内业主应履行下列义务:
(一)自觉维护住宅区公用设施、环境、卫生等;
(二)协助物业管理企业和业主委员会对该住宅区进行管理;
(三)按月交纳服务费;
(四)业主公约规定的其他义务。
第八条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50%以上的,开发建设位应当及时向物业管理主管部门报告,由物业管理主管部门会同住宅区所在地的区人民政府,组织开发建设单位及街道办事处召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须持有过半数以上投票权的业主出席方可举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
第十条 业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次,业主大会召开前7日,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。业主大会闭会期间,经持有10%以上投票权的业主提议,可以召开临时业主大会,以解决某一方面的问题。业主委员会应当在接到该提议后14日内就其所提议的事项召开临时业主大会。
第十一条 业主大会的决定,须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。大会表决可以采取投票方式或其他方式,投票方式实行住宅房屋一户一投票权;非住宅房屋,每100平方米的建筑面积有一投票权,100平方米以下的按房屋所有权证,每证有一投票权。
第十二条 业主大会行使下列权利
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)监督业主委员会的工作;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
(五)制定、修改业主公约;
(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(七)批准和修改业主委员会章程。
第十三条 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。其名额具体规定如下:住宅区建筑面积在2万平方米以下的3-5人,2万平方米至10万平方米的5-7人,10万平方米以上的7-9人。
业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,每届任期3年,其成员任届期满,可以连续担任。
第十五条 业主委员会行使下列权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程;
(三)审议决定住宅区房屋公共部位维修费和公用设施专项费的使用;
(四)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理企业,对本住宅区物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。
(五)审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划;
(六)监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项,必须经业主大会批准。
第十六条 业主委员会讨论决定问题,必须执行少数服从多数的原则。
第三章 业主公约
第十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺,对全体业主具有约束力, 有关业主使用、维护和管理住宅区物业管理方面权利义务的行为守则。
第十八条 业主公约包括下列内容:
(一)住宅区名称、地址、面积及户数;
(二)公共场所及公用设施状况;
(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
(四)业主合作其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益;
(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会和物业管理企业的监督权;
(七)住宅区物业各项养护、维修和服务费的交纳;
(八)业主在住宅区内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
业主公约应当使用省建设行政主管部门统一制定的示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报物业管理主管部门备案。
第十九条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区所有
业主和非业主使用人具有约束力。
第四章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业的设立必须符合下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和管理章程;
(二)有固定的办公场所;
(三)有与经营规模相适应的各类管理人员和技术人员。
第二十一条 物业管理企业必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向市工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理。
第二十二条 物业管理企业根据聘用合同管理下列事项:
(一)房屋的管理、维修、养护;
(二)消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;
(三)园林绿化;
(四)环境卫生;
(五)车辆行驶及存放;
(六)聘用管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十三条 物业管理企业的权利
(一)根据住宅区物业管理委托管理合同,对住宅区实施物业管理;
(二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定,收取服务费及实际支出的房屋公共部位维修费;
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)要求业主委员会协助实施物业管理;
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第二十四条 物业管理企业的义务:
(一)履行住宅区物业委托管理合同;
(二)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
(三)接受业主委员会和业主的监督、检查;
(四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;
(五)接受物业管理主管部门、所在地的区人民政府及其他有关部门的监督、检查和指导。
第五章 物业管理企业资质等级管理
第二十五条 对物业管理企业实行资质管理制度,物业管理企业的资质等级分为一、二、三、四级。
物业管理企业资质等级标准及范围按《安徽省物业管理企业资质管理暂行规定》执行。
第二十六条 物业管理企业申请资质等级时,必须向物业管理主管部门提供下列资料:
(一)企业资质等级申报表;
(二)验资证明;
(三)法定代表人任命书或聘任书;
(四)章程
(五)经营办公场所证明
(六)其他有关资料。
第二十七条 对物业管理企业的资质实行年检制度。申请资质年检的物业管理企业必须提供下列资料:
(一)资质证书;
(二)营业执照;
(三)年度工作总结;
(四)业主委员会对物业管理企业的评议。
第二十八条 物业管理企业更名、分立、合并、升级,应当在30日内到物业管理主管部门和工商行政管理部门办理变更手续。
第二十九条 物业管理企业必须按照资质等级确定的业务范围从事物业管理业务。
第六章 开发建设单位物业管理职责
第三十条 住宅区应当按照规范设计施工。市物业管理主管部门和住宅区所在地的区人民政府参与住宅区规划方案的审定和住宅区的竣工验收工作。
第三十一条 开发建设单位在工程开工至住宅区业主委员会成立期间,应当委托物业管理企业或自行实施物业管理。
第三十二条 业主委员会成立后,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅工程建设资料:
(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第三十三条 房地产开发单位在移交住宅时,应按住宅区建设总投资的0.6 %的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费,专项用于住宅区公用设旋的养护、维修与更新。住宅区公用设施专项费由物业管理主管部门设专帐管理,业主委员会向物业管理主管部门申请使用。
第三十四条 开发建设单位移交住宅区时,如住宅面积在3万平方米以下的, 应按不低于30万平方米面积的标准,在3万平方米以上的,应按不低于50 平方米面积的标准无偿向业主委员会提供办公用房,其产权属市人民政府。开发建设单位移交住宅区时必须以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房,产权属业主委员会,由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
本条第二款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项经费中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。
第七章 物业的使用和维护
第三十五条 住宅区业主及非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)在进行室内装修、装潢时,不得擅自改变房屋结构,不得影响房屋整体安全;
(二)不得擅自改变房屋性质、外貌和用途;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第三十六条 住宅区房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部位、公用设施,由物业管理企业负责养护、维修与更新。
第三十七条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化池、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护。维修养护费用从住宅区公用设施专项费用支出。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第三十八条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目,物业管理企业可以选聘专业公司承担,也可以选聘住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区服务费中支出。
第三十九条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修,由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责,户内费用由业主承担,户外费用由养护、维修单位承担。
第四十条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全,
按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由该业主承担。
第四十一条 住宅区内禁止下列行为:
(一)新建小区内严禁违法建筑(包括占用楼梯间、通道、屋面、平台、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能):
(二)践踏、占用绿化地;
(三)乱抛垃圾、杂物或垃圾未实行袋装;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响邻居作息;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发生超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)业主公约所禁止的行为。
第八章 物业管理相关费用
第四十二条 住宅区内房屋的内部维修费用由业主自行承担。公共部门维修费用根据实际支出,经业主委员会审定,由单体建筑所有业主按建筑面积分摊,其中按房屋政策出售的房屋应承担的公共部分维修费,由售房单位从售房款中已提取的公共部位维修资金中支付。
第四十三条 住宅区内的服务费用,按物业管理要求由住(租)户按月交纳,住宅区内的服务费用具体收费标准由市物价局核定。
第四十四条 对于已实施物业管理住宅区中的待销房及产权人买后6 个月未入住的房屋,由开发建设单位或产权人按核定公共服务费的50%缴纳空置房管理费。
第九章 罚 则
第四十五条 业主和非业主使用人违反本办法,未按期交纳住宅区各项物业服务费,物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳,并按规定加收滞纳金;逾期未交纳的,可申请人民法院强制执行。
第四十六条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定,对住宅区物业管理、维修、养护不善,造成业主损失的,业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施;情节严重的,由物业管理主管部门处以1000元-10000 元的罚款,并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十七条 违反本办法第二十一条规定,未取得物业管理资质等级证书,擅自承揽物业管理业务的,由物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以2000元-2000元的罚款,并责令停止对住宅区的物业管理。
第四十八条 开发建设单位违反本办法第三十三条规定的,由物业管理主管部门责令限期履行,并从滞纳之日起,按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2 ‰的滞纳金;逾期未履行的,可申请人民法院强制执行。
第四十九条 违反本办法第四十一条规定的,物业管理企业有权予以制止,要求限期恢复原状或者采取补救措施;法律、法规和规章规定给予处罚的,由有关部门按规定给予处罚。
第五十条 当事人在履行合同中发生争议时,应当协商解决。不愿协商或者协不成的,可依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,依法提交芜湖仲裁委员会仲裁。合同中没有订立仲裁条款,事后又没有达成书面协议的,可依法向人民法院起诉。
第五十一条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员,循私舞蔽、玩忽职守、滥用职权的,所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第五十二条 本办法发布后新建的住宅区,必须按照本办法规定实施物业管理;本办法发布前已交付使用的住宅区应当根据本办法规定尽快实施物业管理。
第五十三条 1万平方米以下的住宅区及单体住宅楼宇、商厦、 写字楼可参照本办法规定执行。
第五十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本办法自公布之日起施行,市人民政府1996年4月17 日发布的《芜湖市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。
